東京・神奈川・千葉・埼玉 不動産の売却・購入・相続・資産整理・管理等のご相談なら東京情報センター株式会社へお任せください。

お客さまから寄せられたご質問、ご相談内容の中でよくお受けする内容の一部を掲載しています。
ここでの内容以外でも不動産取引に関する事はいつでもお気軽にご相談ください。

住宅ローンが払えない、滞納しているなどで所有不動産が競売になってしまう場合に、債権者様の同意を得て所有不動産を売却することをいいます。もし競売になると、所有者の意思とは関係なく売却されてしまいますが、任意売却はその名の通り、所有者の意思(任意)で売却することができます。

競売は、今お住まいの住宅が債権会社のもとで競売にかけられ売り渡されていくだけで、所有者の意向など何も反映されません。むしろ占有者として追い出されてしまいます。任意売却は所有者本人と買主が売買の交渉を行う通常の不動産取引です。

所有者からの持ち出し負担はありません。滞納になっている税金や、マンション管理費等、仲介手数料などが任意売却による売買代金から清算されるので、諸々の債務をまとめて解消することができます。

いいえ。任意売却をしても売却額で完済できなければ住宅ローンは残りますし、返済する必要があります。但し、競売で落札される場合よりも、任意売却なら高額で売却できる可能性が高く、結果的に住宅ローンの残債が減少することが多くあります。また、返済計画も立て直し、現在の収入支出を考慮して無理の無い返済計画になるケースがほとんどです。

競売に比べて市場価格に近い金額で売却することができるため、債務者様、債権者様共にメリットがあるといえます。

任意売却後、数年間は住宅ローンや金融機関からの借入ができなくなる可能性があります。但し、競売となった場合でも同様なため、任意売却と競売の共通のデメリットであるともいえます。

債債権者様の同意が得られれば競売の取下げが可能です。

基本的には、競売の開札期日の前日までです。但し、債権者様と交渉して競売の取下げの承諾を得る為に、債権者様との交渉の時間を相当期間考慮しなければなりません。通常は競売の入札直前になった時点での取下げは難しいと考えてください。

状況によっては可能です。とにかく早めのご相談が良い結果に結びつきます。

債権者様が競売開始を申立てた時点で不動産に設定される登記です。差押えられると、所有者は不動産を自由に処分できなくなります。

この時点で将来に返済が破綻する可能性が非常に高いといえます。お金を借りる前にご相談ください。

返済予定が立たないようであれば、ご相談されることをおすすめします。さらなる借入をするような事態になる前にご相談下さい。

住宅ローンが払えなくなると、期限の利益を失い、一括弁済の督促状が送られてきます。その後、抵当物件に競売開始決定の登記がつき期間入札に入ります。

まだ間に合います。裁判所で情報が告示され競売が始まるまでは、原則的に話し合いは可能ですが、早ければ早いほど債権者様との調整もスムーズに行うことができます。

裁判所から競売開始決定通知が来ますと、間もなく調査官が訪れ住宅の調査を行い、裁判所にて情報公開が行われ、競売入札が行われます。競売開始決定通知が届いてから家を明け渡すまで、約6ヶ月程度しか猶予はありません。

そのまま放置しておくと、競売の申立てへと進んでしまいます。まずはお早目にご相談いただくことをお勧めします。

東京・神奈川・千葉・埼玉の首都圏内であればご相談に応じます。（商業ビルであれば日本全国対応しています）まずはお問い合わせください。

はい、資料請求・売却査定・現地見学・ご相談は無料です。 ご希望等は遠慮なくお話ください。
また、しつこい営業（電話・訪問）は行っていませんのでご安心下さい。

もちろん可能です。中古物件の場合、むしろ空家の方が少ない位です。

売却代金は契約時と引渡し時の2回に分けて支払われるケースが一般的です。内訳は契約時5～10％位、引渡し時に残りが支払われます。契約から引渡しまでの期間は、弊社が売主と買主の間に入り調整します。

一般的には、リフォームは必要ありません。ただし、印象を良くすることで早期の売却が実現することもありますので、担当者と十分に相談してみて下さい。リフォームの見積りの手配もお手伝いさせていただきます。

一定期間で売れない場合、一定の金額で弊社が買取るという「買取保証制度」を設けています。しっかりした買替え計画を立てるには便利なサービスです。査定の時にご相談ください。

契約書の締結や、登記手続に必要な書類への調印などは、原則として本人が行う必要があります。そのため、実印や印鑑証明などをそれぞれ用意する必要があります。

売却相談は、所有不動産の詳細が分かるものを準備すると相談がスムーズに進みます。

• 権利証（担当者が所有不動産の面積や名義人を確認するために必要です）
• 購入時の物件資料（契約書・重要事項説明書・分譲時のパンフレットなど）
• 土地の測量図面や建物の図面など

諸費用の額は売却する不動産により異なります。主な内容は以下のとおりです。

• 譲渡所得税・住民税（売却して利益が出る場合）※各種、優遇税制があります。
• 仲介手数料（消費税別途）
• 印紙代（売買契約書に貼付する印紙です）
• 住宅ローン返済関連（抵当権抹消費用・司法書士手数料など）

売却した年の翌年に、確定申告をする必要があります。通常、年末調整で納税しているサラリーマンの方も確定申告が必要となりますので、注意が必要です。申告手続きは税理士に依頼することもできますが、ご本人でも十分可能です。なお、各税務署で申告書の書き方についての無料相談を実施しています。

通常、売買契約書にはこのような事態に対処するために「瑕疵担保責任」の条項が含まれています。売主が個人の場合ですと、一般的に引渡後２ヶ月以内に発見された「雨漏り」、「シロアリの害」、「構造上主要な木部の腐食」、「給排水設備の故障」等が対象となっています。瑕疵が発見された場合は、売主側の責任において補修することとなっています。ただし、事前に買主が知っていた瑕疵については補償対象外となります。また、物件により対象や期間は異なる場合がありますので、詳しくは営業担当者にお尋ねください。

借入の条件として、勤続年数３年を審査条件としている金融機関が多いようですが、職種が変わっていない場合などの理由により、転職後１年未満でも利用が可能な金融機関もあります。詳しくは弊社の営業担当者にご相談ください。

購入物件の引渡しを受けた後に行なうのが最も確実ではありますが、引越し後もその期間分の家賃を支払わなければいけません。しかし、売買契約直後などの早い時期に解約予告をしてしまいますと、万一ローンが承認されなかった等の理由で契約解除となった場合には、住む家自体がなくなってしまうリスクがあります。ローンの承認が下りた後、売主の買替え先の解除条項などがすべてクリアされた後で解約予告をされるのがタイミングとしてはよいでしょう。

所有する土地が立地的にもアパート向きなら建築を、そうでなければ収益不動産の購入をお勧めします。アパート向きかどうかの判断はお任せください。分析的に検討したい方は、その土地の価格と建築費の合計を収益不動産の価格と比較してみてください。そして、想定年間収入で割って表面利回りを計算し、8％以上で回るのであれば、その土地に建築するのも良いでしょう。逆に、そこまでの利回りが出なければ、土地を処分して既存の収益不動産を購入することをお勧めします。

場所ではなく、物件そのもので判断することをお勧めします。一般的に資産価値をとるなら東京、経済価値をとるなら地方です。資産価値はヒト・モノ・カネ・情報が集まる東京の物件が圧倒的に高いと思われます。ただし、人気があるので需要が多く、売主も強気となり利回りは低くなりがちです。一方、地方の物件は賃料は安いものの取得価格が低いこと、および競争が激しくないため、利回りが上がる傾向にあります。利回り優先であれば地方の物件を、資産価値も含めて考えるのであれば、東京の物件をということになるでしょう。

一概には言えません。価値は、その不動産がどれくらいの収益を得るのかで決まります。立地や周辺環境も影響しますが、基本的には建物の広さで収益力が決まります。それは家賃を算定する場合、建物の広さやグレードで設定するからです。分譲マンションの坪単価が、建物の面積で表示されているのと同じことです。土地の容積率が高ければ建物も広く建てられるため、容積率自体の価値が問われるのです。土地よりも建物の広さで選びましょう。

一概に建築年数の浅い既存（中古）物件が良いとは言えません。実は多くの方が築浅の物件を希望されます。そうすると、市場原理により需要が多くなり、結果として価格は上がり利回りが下がるのです。実際に探してみると、そのことはすぐに理解できるはずです。満足のいく利益を生ませるにはひと工夫が必要です。例えば、プロはローンの付かないような築30年以上の物件を安く仕入れ、リフォームをして再生させます。これで思いがけない利回りを得ています。

たしかに一般の方の入札が増えています。おおよそ市場価格の80～90％で購入できるからです。ただし、その割合はいまだに少ないのが現状です。管理費や家賃を滞納する不良入居者がいたり、占有屋の嫌がらせなどの心配もあります。前もって内見ができないし、落札後のケアを自前でやるのは厄介だという問題もあります。とはいえ、プロの間で人気があるのも事実。専門家が商品化したものを購入するのであれば良いのですが、直接の入札は避けたほうが良さそうです。

希少性、収益性、担保力、換金性など、総合的な事情や状況を勘案する必要があります。その地域で他に代わる場所がないようであれば、希少性が高く不動産の価値も高いと言えます。入居者が集まる人気のエリアであれば、空室のリスクを抑えることができます。また、金融機関からの借り入れの際に重要なのが担保力です。これは、いつでも売れるか否かということです。表面的な利回りだけで判断するのではなく、物件の本質的価値にも着目する必要があります。

大規模なインテリジェント・オフィスビルであれば賃料も高く取れますが、ペンシルビルはエリアにもよりますが、現在も苦戦している状況です。むしろ住宅の方が利回りが良い場合も多いのです。また、オフィスを住宅にコンバージョンする動きもあります。オフィスビルを数多く所有し、資金力もある大手不動産会社と競争するのは、やはり厳しい戦いになります。

一棟売りの方が良いと思います。例えば2,000万円の区分所有マンションを3つ購入できるとするならば、6,000万円の一棟売り、ということです。何故なら資産価値と収益性が違うからです。仮に6,000万円の一棟売りに6つの部屋があったとすれば、収益の目標額を高く設定できますし、空室になった場合のダメージも軽減されます。ただしその一方で、リスク分散のためにバラバラに持つという考え方にも一理はあります。

アパートは比較的規模が小さいものからあり、利回りが高いのが魅力です。賃貸マンションは、比較的規模が大きいものが多く存在感を感じます。当然、立地によって決まるため、容積率の高い商業地を希望するならマンションということになります。逆に住宅地であれば、アパートも良いでしょう。ちなみに、建物の基本性能は構造だけで決まるわけではありません。むしろ工法や設計、施工精度が重要です。たとえば、耐久性については法定耐用年数で決まる訳でもないのです。木造でも1200年以上の建物があるくらいです。構造で判断するのではなく、むしろ、その建物の造りを吟味することが大切です。